Beate M. Wieloch | Rechtsanwältin

Artikel-Schlagworte: „Miete“

Landgericht Köln, Az. 1 S 387/06, Urteil vom 08.05.2008
Vorsinstanz: Amtsgericht Köln, Az 201 C 194/06

Leitsatz:

Auch Mitgliedern einer Wohnungsbaugesellschaft ist bei Mängeln an der Mietsache eine Mietminderung – wie allen anderen Mietern - erlaubt.

Tenor:

Die Berufung der Klägerin gegen das am 6.10.2006 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köln – 201 C 194/06 – wird zurückgewiesen. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird zugelassen.

I.

T a t b e s t a n d

Die Klägerin ist seit 1971 Mitglied der beklagten Genossenschaft. Maßgebend sind die Vereinbarungen in Form eines Nutzungsvertrages vom 27.4.1971 über eine Genossenschaftswohnung im Hause ########9 in Köln. Die Grundmiete beträgt seit dem 1.6.2003 341,95 € und seit dem 1.11.2004 376,20 €.

Die Beklagte hat im Herbst 2005 Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen, deretwegen die Klägerin die Miete gemindert hat. Die Beklagte wies darauf hin, dass sie in der Regel von einer Erhöhung der Miete aus Anlass der Modernisierungsmaßnahmen absehe, aber Mitglieder, die auf ihrem Minderungsrecht bestünden, mit einer Erhöhung der Nutzungsgebühr zum nächsten zulässigen Zeitpunkt rechnen müssten. Die Klägerin bestand auf ihrem Recht der Minderung.

Mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 9.3.2006 begehrte die Beklagte von der Klägerin Zustimmung zur Anhebung der Grundmiete auf 410,34 €. Mit Schreiben vom 25.3.2006 forderte die Klägerin die Beklagte auf, das Mieterhöhungsverlangen bis zum 20.4.2006 zurückzunehmen.

Die Klägerin hat beantragt, festzustellen, dass Mieterhöhungsverlangen der Beklagten, bei denen die Klägerin gegenüber anderen Mitgliedern der Beklagten ( Genossen ) ohne Rechtsgrund schlechter gestellt wird, unwirksam sind und die Beklagte hieraus keine Rechte ableiten kann. Insbesondere ist das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten vom 9.3.2006 unwirksam und Ein Anspruch der Beklagten gegen die Klägerin auf Zustimmung zu. Dieser Mieterhöhung besteht daher nicht. Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen, ferner die Beklagte im Wege der Widerklage zu verurteilen, einer Erhöhung der von ihr für die Wohnung im 4. OG des Hauses #### 9, #### Köln, zu zahlenden Grundmiete auf 410,34 € ab 1.6.2006 zuzustimmen. Die Klägerin hat beantragt, die Widerklage abzuweisen. Das Amtsgericht hat die Feststellungsklage als unzulässig angesehen und zur Begründung ausgeführt, die begehrte Feststellung, dass eine Mieterhöhung der Beklagten, welche die Klägerin gegenüber anderen Mitgliedern der Genossenschaft schlechter stelle, sei unzulässig, da das Begehren auf die Feststellung eines allgemeinen Rechtsgrundsatzes gerichtet sei, ohne dass dem ein konkretes Rechtsverhältnis zu Grunde liege. Wenn im übrigen die überwiegende Anzahl der Genossen trotz Vorliegens von Minderungsgründen auf eine Mietminderung verzichte, könne es der Genossenschaft nicht verwehrt sein, die Beträge die sie von den mindernden Genossen weniger erhalten habe, durch Mieterhöhungen ohne Verstoß gegen das Gleichbehandlungsgebot wieder zurückzufordern. Die Widerklage sei nach § 558 BGB begründet, wonach der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen könne; die Klägerin habe nicht bestritten, dass die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete überschreite.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Klägerin, die an ihrem erstinstanzlichen Vortrag festhält. Die Berufungsklägerin beantragt, unter Abänderung des am 6.10.2006 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Köln die Widerklage der Beklagten abzuweisen und der Klage stattzugeben unter der Maßgabe, dass der Antrag wie folgt auszulegen war: “Der Beklagten wird aufgegeben, es in Zukunft zu unterlassen, individuelle Sanktionen mittels Mieterhöhungen von der Klägerin zu verlangen, weil diese zuvor ihre gesetzlichen Mieterrechte wahrgenommen hat, zum Beispiel in Form von berechtigten Mietminderungen oder Beanstandungen von Jahresabrechnungen. Die Berufungsbeklagte beantragt, die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.

II.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Die Berufung der Klägerin gegen das im Tenor näher bezeichnete Urteil des Amtsgerichts ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, in der Sache allerdings ohne Erfolg. Das angefochtene Urteil ist unter keinem rechtlichen oder tatsächlichen Gesichtspunkt zu beanstanden. Namentlich beruht es weder auf Rechtsfehlern noch lassen die zu Grund zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung zu, § 513 ZPO.

Im Hinblick auf die Feststellungsklage teilt die Kammer die Auffassung des Amtsgerichts, dass die Zulässigkeitsvoraussetzungen des § 256 ZPO nicht gegeben sind. Nach der vorbezeichneten Vorschrift kann Klage auf Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eine Rechtsverhältnisses, auf Anerkennung einer Urkunde oder auf Feststellung ihrer Unechtheit erhoben werden, wenn der Kläger ein rechtliches Interesse daran hat, dass das Rechtsverhältnis oder die Echtheit oder Unechtheit der Urkunde durch richterliche Entscheidung alsbald festgestellt wird. Keine Rechtsverhältnisse im Sinne des § 256 Abs. 1 ZPO liegen vor, wenn das Begehren des Klägers auf eine Klärung abstrakter Rechtsfragen gerichtet ist ( RG Z 148, 100; Greger in Zöller, 26. Aufl., § 256, Rdnr. 5 ). So liegt aber der Fall gerade hier. Die Kammer braucht nicht zu entscheiden, ob die Auslegung des Klageantrags, so wie er im Berufungsverfahren seitens der Klägerin vorgegeben worden ist, zwingend ist. Denn wie bereits im erstinstanzlichen Rechtsstreit seitens des Amtsgerichts zutreffend dargelegt, richtet sich der Antrag auf eine abstrakte Rechtsfrage, ob nämlich es der Beklagten verwehrt ist, individuelle Sanktionen zu verhängen, wenn die Klägerin zuvor von Mietminderungen Gebrauch gemacht oder Beanstandungen von Jahresabrechnungen erhoben hat. Der Klageantrag ist zu weit gefasst und lässt außer acht, dass die Problematik einer Rechtmäßigkeit von Mietminderungen von weiteren Voraussetzungen abhängt, die allerdings im Klageantrag nicht erwähnt sind. Daher ist es der Kammer verwehrt, abstrakt festzustellen, dass der Beklagten aufgegeben wird, in Zukunft zu unterlassen, individuelle Sanktionen mittels Mieterhöhungen zu verhängen, wenn die Klägerin von ihren gesetzlichen Mieterrechten Gebrauch gemacht hat oder Beanstandungen von Jahresabrechnungen erhoben hat.

Das Amtsgericht hat zu Recht die Widerklage zugesprochen. Die gegen das
Urteil gerichteten Angriffe vermögen nicht durchzudringen, da die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung im Sinne des § 558 BGB vorliegen. Dass die ortsübliche Vergleichsmiete durch die seitens der Beklagten geforderte Erhöhung der Miete überschritten worden wäre, wird nicht von der Klägerin behauptet. Sie hat sich allein auf die Problematik zurückgezogen, dem Genossenschaftsgedanken widerspreche die individuelle Sanktion in Form einer Mieterhöhung zu Lasten eines einzelnen Genossenschaftsmitglieds. Zutreffend ist, dass die Klägerin Mitglied der Genossenschaft ist und daher der genossenschaftliche Gleichheitsgrundsatz zu gelten hat. Der genossenschaftliche Gleichheitsgrundsatz wird als oberster, beherrschender Grundsatz im Verhältnis der Genossenschaft zu den Mitgliedern bezeichnet. Er beherrscht nicht nur die mitgliedschaftliche Stellung als solche, sondern ist auch von der Genossenschaft im Nutzungsverhältnis zu beachten (Möhlenkamp in Münchener Anwaltshandbuch Hannemann/Wiegner, 2. Aufl., § 48, Rdnr. 99 ). Der genossenschaftliche Gleichheitsgrundsatz kann demgemäß das Nutzungsverhältnis über eine Genossenschaftswohnung prägen. Der Gleichheitsgrundsatz erfordert im Mietverhältnis eine willkürfreie, auf sachlich nachvollziehbare Kriterien gestützte Behandlung der Mitglieder, die den unterschiedlichen Verhältnissen Rechnung trägt ( Eisenschmid in Schmidt – Futterer, 9. Aufl., § 535, Rdnr. 83 ). Dabei sind bei Maßnahmen in einem nahen zeitlichen und sachlichen Zusammenhang einheitliche Maßstäbe zu Grunde zu legen. Der Grundsatz der Gleichbehandlung basiert auf dem genossenschaftlichen Treueverhältnis ( vgl. LG Offenburg, Urteil vom 10.3.1998 – 1 S 191/97 – WuM 1998, 289 ).

Die rechtliche Gleichstellung der Mitglieder ist allerdings nicht absolut. Inhalt des Gleichbehandlungsgrundsatzes ist vielmehr, einzelne Mitglieder der Genossenschaft nicht ohne sachlichen Grund anders zu behandeln als andere Mitglieder. Der Gleichheitsgrundsatz des Genossenschaftsrechts verlangt mithin einen einheitlichen Gleichbehandlungsmaßstab ( vgl. Möhlenkamp in Münchener Anwaltshandbuch Hannemann/Wiegner, 2. Aufl., § 48, Rdnr. 100 ). Der Vorstand der Genossenschaft hat in diesem Rahmen einen weiten Ermessensspielraum, welche tatsächlichen Umstände er als gleich oder ungleich ansehen will, dass sie eine gleiche oder ungleiche Behandlung rechtfertigen. Diesen Ermessenspielraum muss der Vorstand im Sinne des § 27 Abs. 1 Satz 1 GenG eigenverantwortlich ausfüllen. Der Ermessenspielraum des Vorstands findet seine Schranken im Ermessensmissbrauch oder im Ermessensfehlgebrauch ( vgl. Möhlenkamp a.a.O. mit weiteren Nachweisen ).

Im vorliegenden Fall hat die Klägerin wegen der mit den Modernisierungsmaßnahmen einhergehenden Beeinträchtigungen von ihrem Recht auf Minderung der Miete nach § 536 BGB Gebrauch gemacht. Wie sich auf § 536 Abs. 4 BGB ergibt, kann dieses Recht der Klägerin nicht eingeschränkt werden. Indem die Klägerin ihre Miete gemindert hat, während andere Mitglieder der Genossenschaft im Interesse der Genossenschaft von einer möglichen Minderung gerade abgesehen haben, hat die Klägerin selbst einen Unterschied geschaffen zu den übrigen Mitgliedern der Genossenschaft, an den diese unterschiedliche Folgen knüpfen kann, ohne gegen das Verbot von Willkür zu verstoßen. Denn unterschiedliche Tatbestände erfordern unterschiedliche Beurteilungen, während gleich liegende Tatbestände gleich behandelt werden müssen. Die unterschiedliche Behandlung im Wege einer Erhöhung der Nutzungsgebühr hat die Klägerin selbst geschaffen, weil sie im Gegensatz zu den übrigen Mitgliedern der Genossenschaft einen Unterschied gesetzt hat. Aus der Sicht der Beklagten hat diese sodann von den gesetzlichen Möglichkeiten des § 558 BGB durch die Erhöhungserklärung vom 9.3.2006 in zulässiger Weise Gebrauch gemacht. Namentlich kann nicht angenommen werden, dass durch die Erhöhungserklärung auf einen Ermessensfehlgebrauch oder ein Ermessensmissbrauch geschlossen werden könnte. Der Beklagten kann auch kein Satzungsverstoß zur Last gelegt werden. Die Erhöhungserklärung vom 9.3.2006 ist durch die Prozessbevollmächtigten der Beklagten abgegeben worden, die von der Beklagten selbst mandatiert worden sind. Nach § 21 Abs. 1 der Satzung vertritt der Vorstand die Genossenschaft gerichtlich und außergerichtlich. Nicht ersichtlich ist, dass die dem Erhöhungsschreiben beigefügte Originalvollmacht nicht auf den Vorstand der Beklagten zurückzuführen ist.

Die Kammer tritt nicht der Auffassung der Klägerin bei, der Verzicht aller Genossen auf Minderung der Miete während der Modernisierungsmaßnahmen stelle eine Gemeinschaftshilfe im Sinne des § 15 b der Satzung dar und könne nur durch die Mitgliederversammlung beschlossen werden. Die Klägerin lässt außer acht, dass jedes Mitglied in eigener Zuständigkeit entscheidet, ob es von seinen Rechten auf Mietminderung Gebrauch macht oder nicht. Keinesfalls kann generell durch Mehrheitsbeschluss ein Mitglied genötigt werden, auf seine Rechte nach § 536 BGB zu verzichten, wenn die Voraussetzungen der vorbezeichneten Vorschrift tatsächlich vorliegen. Dies würde zu einer Aushöhlung des § 536 Abs. 4 BGB führen, was schon von Gesetzes wegen nicht hingenommen werden kann. Auch im Genossenschaftsrecht besteht keine allgemeine Verpflichtung, auf einmal erworbene Rechte zu verzichten ( vgl. Lang/Weidmüller/Metz/Schaffland, GenG, Kommentar, 33. Aufl., 1997, § 1 Rdnr. 117 h; Möhlenkamp, Münchener Anwaltshandbuch Hannemann/Wiegner, 2. Aufl., § 48 Rdnr. 103 ). Angesichts dessen hat die Beklagte in zulässiger Weise von ihrer Befugnis zur Erhöhung der Miete durch Erklärung vom 9.3.2006 Gebrauch gemacht, so dass die Berufung der Klägerin als unbegründet zurückzuweisen war.

Die Kostenentscheidung basiert auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Ziffer 10 ZPO. Streitwert für das Berufungsverfahren: 1.641,36 €. Wegen der besonderen Bedeutung der Rechtsfragen des vorliegenden Falles hat die Kammer die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen.

Die Bundesregierung will Mieterrechte aushöhlen, wenn es um die Energiesanierung geht, wie die Berliner Tageszeitung und der Tagesspiegel berichten. Bisher sind Baustellen in unmittelbarer Nähe oder gar in der Mietwohnung ein Grund für eine erhebliche Mietminderung. Nach einem Gesetzesentwurf des  Bundesjustizministeriums soll die Mietminderungsmöglichkeit des Mieters bei Energiesanierungen eingeschränkt werden.  Sollten die bisher gültigen Regelungen für Mietminderungen bei Sanierungen, die zur Energieersparnis führen, nach den Plänen der schwarz-gelben Koalition fallen, drohen Mietern erhebliche Benachteiligungen. “Das Recht auf Mietminderung darf nicht beschnitten werden”, kritisierte Lukas Siebenkotten vom Deutschen Mieterbund in der Süddeutschen Zeitung. Die Mieter müssten bei Beeinträchtigungen des Gebrauchs der Mietwohnung weiterhin das Recht zur Mietminderung haben, zumal die Pläne der Koalition den Medienberichten zufolge eine deutliche Bevorzugung der Vermiert vorsehen. Denn auch dann, wenn es nach der Ernergiesanierung zu keiner Ersparnis für den Mieter kommt, soll der Mieter die volle Miete zahlen müssen. Der Vermieter hat demnach während der Zeit, in der in dem Haus unweltfreundliche moderne Technik installliert wird, auch während der Baumaßnahmen einen Rechtsanspruch auf die volle Miete. Selbst aus dem Regierungslager kommt Kritik. Der Berliner CDU-Politiker Luczak hält es für unzumutbar, wenn die Lebensqualität der Mieter durch Baumaßnahmen eingeschränkt ist, aber vom Vermieter die volle Miete verlangt werden könne. Hier müsse es für die Vermieter einen Anreiz zur zügigen Sanierung geben und das Verbot der Mietminderung nur für maximal drei Monate vorgeschrieben werden, so der CDU-Mann.

Mieter, die über einen längeren Zeitraum mit ihrer Miete im Verzug sind, müssen nach einem Beschluss des Amtsgerichts Waldshut-Tiengen die Abschaltung der Warmwasserversorgung durch den Vermieter hinnehmen. Im konkreten Fall über den das Gericht zu entscheiden hatte, stand die Mietzahlung schon für drei Monate aus. Die Mieterin war in finanzielle Schwierigkeiten geraten, da ihr Lebensgefährte plötzlich aus der gemeinsamen Wohnung auszog und die alleinerziehende Frau über kein eigenes Einkommen verfügte. Die Mieterin hatte zwar sofort entsprechende Anträge bei der Sozialbehörde gestellt, jedoch war die Hilfe zum Lebensunterhalt noch nicht gewährt. Der Vermieter, der weiterhin auf seine Miete wartete, schaltete schließlich nach drei Monaten die Warmwasserversorgung für die Wohnung der Frau, die dort mit ihren beiden Kindern lebte, ab und kündigte das Mietverhältnis. Die alleinerziehende Mutter beantragte daraufhin eine einstweilige Verfügung vor dem Amtsgericht Waldshut-Tiengen, mit der sie die Sicherstellung der vollständigen Grundversorgung im Verfügungsverfahren begehrte. Die Mieterin machte geltend, sie wohne dort mit den beiden minderjährigen Kindern, so dass das Warmwasser zwingend erforderlich sei. Das Gericht lehnte ihren Eilantrag jedoch ab, da der Vermieter nicht die vollständige Grundversorgung abgeschaltet hatte, sondern “nur” die Versorgung mit Warmwasser gesperrt war. Denn die eigentliche Versorgung mit Wasser war nicht vom Vermieter gesperrt, auch die Stromleitungen funktionierten nach wie vor, so dass das Gericht den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit in Anbetracht des Rückstands von drei Monatsmieten nicht als verletzt ansah. Mit Beschluss vom 06.07.2009 (Az. 7 C 131/09 bejahte das Amtsgericht das Zurückbehaltungsrecht des Vermieters. In einer solchen Situation ist die Sozialbehörde gefragt. Hier hätte die Mieterin eine schnelle Hilfe durch die zuständige Sozialbehörde einfordern sollen.

Haben Sie vielleicht selbst ein solches oder ähnliches Problem? Dann zögern Sie nicht und lassen sich rechtlich beraten. Gerade in einer solchen Situation kann effektiv geholfen werden.