Beate M. Wieloch | Rechtsanwältin

Die Bundesregierung plant in nächster Zeit wieder eine Reform des Mietrechts. Obwohl der Referentenentwurf für ein Mietrechtsänderungsgesetz aus dem Bundesjustizministerium noch nicht einmal offiziell veröffentlicht ist, ist dieser schon auf Kritik gestoßen. So will die Bundesregierung mit der geplanten Reform des Mietrechts auch die Rechte von Vermietern gegenüber Mietnomaden stärken. Säumige Mieter, die ihre monatliche Mieter partout nicht an die Wohnungsgesellschaft oder den privaten Hauseigentümer bezahlen wollen, sollen nach den Vorstellungen von Bundesjustizministerin Sabine Leutheusser-Schnarrenberger (FDP) die Wohnung schneller räumen müssen.

Bei der jetzigen Rechtslage (Stand: September 2011) haben es die Vermieter bei ausbleibender Mietzahlung deutlich schwerer. Es kann im Extremfall mehrere Jahre dauern einen Mietnomaden aus dem Haus herauszuklagen. Zum einen kann ein geschickter Mietnomade bei Ausschöpfung aller zivilprozessualen Möglichkeiten einen gerichtlichen Räumungstitel auf jeden Fall über mehrere Monate verhindern, zum anderen sind in vielen Städten auch die Gerichtsvollzieher – die das Räumungsurteil des Amtsgerichts durchsetzen müssen – deutlich überlastet. In manchen Gemeinden ist es daher nicht ungewöhnlich, wenn die erwünschte Räumung eines säumigen Mieters mindestens ein Jahr dauert.

Mit der geplanten Mietrechtsreform sollen solche Mieter angeblich zeitnah an die frische Luft gesetzt werden können. Künftig sollen Vermieter beim Amtsgericht eine Hinterlegungsanordnung gegen mutmaßliche Mietnomaden erwirken können. Wenn ein Amtsrichter sodann eine Hinterlegungsanordnung unterschrieben hat, muss der Mieter den im Mietvertrag festgelegten Mietzins künftig auf ein Sperrkonto der Justizkasse einzahlen, um etwaige Zahlungsansprüche der Vermieter zu sichern. Zahlt der Mieter die Miete auch nicht bei der Justizkasse ein, so kann das Amtsgericht allein deswegen die sofortige Räumung anordnen. Soweit die Theorie.

In der Praxis wird sich jedoch wohl aufgrund der geplanten Reform des Mietrechts nicht viel ändern. Denn die im Gesetzesentwurf vorgesehene Hinterlegungsanordnung ist letztendlich nichts anderes als der schon in der Zivilprozessordnung normierte Arrestanspruch. Wie mit dem Arrestanspruch dient auch die geplante Hinterlegungsanordnung im Bereich des Mietrechts nur zur Sicherung der im Klageverfahren durch ein rechtskräftiges Urteil durchzusetzenden Ansprüche. Der Amtsrichter darf die geplante Hinterlegungsanordnung daher nur dann erlassen, wenn für die anstehende Klage eine „hohe Erfolgsaussicht“ bejaht werden kann.

Es gibt Mieter, die völlig zu Recht wegen erheblicher Mängel in der Mietwohnung die Miete mindern oder ganz einbehalten. Ob Gründe für eine berechtigte Mietminderung vorliegen, hängt immer vom Einzelfall ab. Gleiches gilt für die Höhe der Mietminderung. Wird ein Mieter begründet oder unbegründet dem Amtsgericht eine Liste von vermeintlichen Mängeln vorlegen, dürfte es mit der bedingungslosen Bejahung einer „hohen Erfolgsaussicht“ für die anstehende Klage auf Zahlung der Miete im Rahmen einer summarischen Prüfung für das Amtsgericht problematisch werden. Gerade für Mietnomaden ist es typisch, überall Mietmängel in der Wohnung oder andere Gründe für eine Mietminderung zu „finden“, die sich erst nach einer ordentlichen Beweisaufnahme als haltlos erweisen. In der Praxis wird es daher wohl nur selten zu einer Hinterlegungsanordnung kommen.

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